Почему дом во Флориде может себе позволить практический каждый?

Самые важные советы по обретению недвижимости от специалиста, который помог получить ипотеку сотням семей по всей Америке.

Одним из главных последствий пандемии, которая началась почти год назад, стал массовый переезд жителей из крупных городов США в более тихие и спокойные регионы. Так Флорида превратилась в новый «sweet home» для американцев, стремящихся оградить себя от строгих коронавирусных ограничений, неподъёмных налогов и, конечно, сурового климата. Спрос на жильё в "солнечном" штате всё ещё продолжает расти. Но приобрести недвижимость во Флориде не так уж и сложно! Для тех, кто не знает с чего начать движение к американской мечте в виде дома под пальмами, – мы приготовили в этом материале ответы на самые важные вопросы. Наша редакция пообщалась со специалистом по ипотеке Irene Bezenyan.


В чём заключается ваша главная задача при работе с клиентами?


Моя задача – собрать у людей все документы и посмотреть, могут ли они получить ипотеку и на какую сумму. Я смотрю, сколько они зарабатывают (tax return), кредитную историю, их расходы. Первое о чём спрашиваю: какой у них месячный бюджет. Потому что люди должны знать, на какую сумму рассчитывать. Есть люди, которым всё равно, а есть люди, которым это очень важно. Я считаю не только ипотеку – я считаю все расходы по дому. Например, есть ещё налоги, страховка и многое другое. Я должна людям дать полную картину, чтобы они понимали, сколько придётся тратить денег.


Люди с какими доходами могут рассчитывать на получение ипотеки?


Я работаю на AD mortgage и у нас есть очень интересные программы: три процента первый взнос, пять процентов. То есть абсолютно разные доходы!

Мне приходится организовывать весь процесс, подготавливать клиентов. Я берусь за дело, только если уверена, что помогу. Я же осознаю, что за всеми этими бумагами и формами стоят живые люди, семьи, которые ждут переезда. Там могут быть дети, бабушки, дедушки, которые сидят на коробках. Я понимаю, какой это стресс.

Из чего состоит рабочий процесс при подготовке к получению ипотеки?


Когда я знакомлюсь с клиентом, то я обязательно делаю интервью – минут 10-15. Человек рассказывает о себе, о семье – мне важно знать, сколько людей будет вписано в ипотеку, какие у них доходы. Потом на электронную почту я посылаю раскладку – какие документы мне нужны. Когда я их интервьюирую, я уже понимаю, какие документы нужно будет запросить. Это уже опыт, я в индустрии недвижимости больше 25 лет.


Когда мне присылают все документы, первое, что я делаю – начинаю смотреть кредитную историю. У меня очень часто возникает много вопросов: люди говорят одно, а когда приходят документы, то всё выглядит иначе. Я сразу вижу – смогу я дальше работать с клиентом или нет. Иногда нужно просто подождать. Например, если у человека плохая кредитная история, то мы можем обсудить, что делать дальше: мы рекомендуем фирмы, которые помогают поправить кредитную историю. Иногда нужно ждать три месяца, иногда полгода. Но я всегда говорю людям, что время бежит: чем раньше, тем лучше. Я не хочу терять своё время, терять время клиента, продавца, время агента по недвижимости.

Очень важно, чтобы люди со мной разговаривали как с доктором. Когда они мне полностью открывают все карты, то я знаю, как я им могу помочь, даже если есть где-то какие-то «красные флаги». У меня прекрасный коллектив – департамент, который занимается всем процессом. Каждый документ, который идёт в банк, проходит тщательный контроль через меня и через этот департамент. Ведь если мы упустим какую-то тревожную деталь, и это пойдет прямиком в банк, то это может полностью поломать весь процесс – и ипотеки не будет.

А каких «красных флагах» идёт речь?


Вот, например, у меня есть программа: «24 месяца банковских счетов (statements)». Сейчас ведь очень много людей, которые сами на себя работают. Например, водители большегрузов – они очень хорошо зарабатывают, но в конце года они очень много списывают. Для них как раз существует эта программа. Я собираю все их банковские счета (либо за 12, либо 24 месяца) и смотрю все их депозиты. Из этого мы уже можем делать ипотеку. Вот именно, когда я начинаю смотреть их банковские счета, – возникает куча красных флагов. Это всё нужно предвидеть до того, как их документы будут отправлены в банк. Если, например, они каждый месяц кому-то платят, то банк захочет знать кому и почему. Мне нужно будет их обо всём предупредить. Так же я, конечно, помогаю составить объяснительное письмо по тем расходам и депозитам, которые есть на счетах.


Как за последние месяцы изменилась специфика вашей работы, исходя из того, что огромное число американцев переезжает во Флориду на фоне пандемии коронавируса?


У нас действительно сейчас очень мало домов и квартир во Флориде – люди едут из всех штатов. Полюбили Флориду! Сейчас самая большая проблема, которую я вижу, - уже нечего покупать. Я каждый день делаю «первичное одобрение» (pre-approval), то есть, если вам понравится дом или квартира, то вам сейчас даже не захотят показывать недвижимость, пока не увидят письмо от человека как я, письмо из банка, что вы прошли полностью ревизию: сделали документы, показали кредитную историю. И их нельзя в этом винить! Сейчас очень большой спрос. Они хотят общаться с людьми, в которых они уверенны.

Людей из других штатов сейчас действительно очень много. Они либо покупают этот дом в качестве инвестиции, которая будет приносить доход, или как второй дом. Поэтому семьи мне, конечно, рассказывают, какие у них намерения, как они видят будущее. Некоторые хотят купить – сдавать в аренду, а через пару лет переехать, некоторые даже не думают переезжать навсегда.

Плюс сейчас всё очень изменилось в мире. Раньше мы должны были показывать, где люди будут работать во Флориде - как зарабатывать здесь. А сейчас больше 80 процентов из тех, кто переезжает, работают из дома. Это, вообще, прекрасно! Они берут письмо от работодателя, который объясняет, какую работу они делают. И всё!


Откуда в основном приезжают люди?


Конечно, сейчас очень много людей из Нью-Йорка. Кроме того, у меня есть клиенты из Мичигана, из Иллинойса – Чикаго, из Бостона. Калифорния тоже уже бежит сюда.

У нас сейчас как раз были друзья из Калифорнии, и он рассказывали, почему они бегут. Ведь там тоже солнце, но там подняли очень сильно налоги – людям просто невозможно выжить. Я не хочу заводить политических разговоров, но они рассказывают, что те дома, которые они могут позволить себе во Флориде, в Калифорнии будут стоить в три-четыре раза дороже.

Как большой спрос повлиял на цены?


У нас выросли цены где-то на 3-5 процентов за последние шесть месяцев. Сейчас действительно больше покупателей, чем продавцов. Те люди, которые смотрели дома в прошлом году и не купили по разным причинам, теперь приезжают и видят совсем другие цены, которые поднялись, потому что все едут.

Почему при покупке недвижимости очень важно не ошибиться со специалистом по ипотеке?


Очень много в моей индустрии людей, которые просто заполняют бумаги, подают их в банки и просто ждут – получится или нет. Я так не работаю! Моя задача – посмотреть всё заранее, очень важно иметь специалиста, который проверяет каждый документ. Потому что всего одна бумага не понравится банку, и они сразу откажут. В этом случае все теряют и время, и деньги. Я очень осторожна в этом плане, ведь когда люди готовят контракт, они начинают тратить деньги. Если они не получат одобрение от банка - они зря их потратили.

Я всегда говорю, я в этом бизнесе не чтобы заполнять формы, я в этом бизнесе, чтобы люди въезжали в дома.

Ко мне приходят часто люди, которым уже отказали. Мы вместе начинаем работать, выясняем проблему и решаем её. Буквально, на прошлой неделе я закрыла контракт одной женщины, которой отказали. Она пришла ко мне, я посмотрела все документы, которые она дала, и я была в ужасе. А ведь я ничего особо даже не поменяла: просто до этого работал человек, который не знал, что он делает. Он почему-то сказал, что она сама не сможет получить ипотеку, и что она должна ещё кого-то вписать - она взяла подругу. Но оказалось, что у подруги когда-то забрали дом, она не смогла платить ипотеку. В ней была проблема! Я же просто из контракта убрала подругу. Кроме того, сама клиентка помимо своей зарплаты получала ещё и пенсию, потому что у неё в прошлом году умер муж. Ей не нужен был никто в помощь, у неё и так была чудесная кредитная история, но предыдущий специалист зачем-то стал выдумывать лишнее. Было совершено две ошибки: они вписали подругу, а про пенсию, вообще, забыли. Мы во всём разобрались и смогли подписать контракт.


Могли бы вы обобщить все советы для тех, кто всё-таки решился на приобретение недвижимости?


Первое – нужно проверить свою кредитную историю. Это очень важно в Америке.
Второе – отложить деньги на первый взнос. Вы должны посчитать, что вам выгоднее, потому что есть люди, которые платят аренду по 1800 - 2500 долларов – это выброшенные деньги, если они могут оплатить ипотеку. Ведь вы можете купить дом за 300 тысяч для начала и платить за своё жилье, не выбрасывая деньги на ветер.
Третье, помните, что банк будет проверять ваш доход за два года или за один – зависит от программы.
Очень важно – никого не вписывайте (co-sign) в свои счета. Я всегда говорю, если кто-то вас попросит – вините меня в отказе. Ведь потом это будет на вашей кредитной истории (даже если вы co-signer) – как будто это ваши расходы. Это может очень навредить - чьи-то расходы подвергают риску ваш доход.
Не забывайте выбрать правильный район. Всё зависит от ваших интересов. Если у вас маленькие дети, например, вам нужны хорошие школы.
Не забывайте, что первый взнос должен лежать на вашем банковском аккаунте не меньше двух месяцев. Бывает, что людям дают первый взнос в качестве подарка – мама, папа, брат, сестра – это тоже возможно.

Так что, если ваши читатели захотят попробовать оформить ипотеку и купить дом во Флориде, пусть не стесняются и связываются со мной напрямую 561.602.1854, IreneBezenyan.Admortgage.com. Я работаю, чтобы им помогать!

Недавние посты

Смотреть все

ONLINE STORE

325x280.png
донат_пнг.png